前回の記事はコチラ…海外不動産を実際に買うには①
国によって不動産購入に関する法律は異なります。そのため海外で不動産を購入する時には日本とは法律そして商習慣の違いがあることを知る必要があります。
では具体的に日本と海外ではどのように不動産の購入の流れが異なるのかを見てみましょう。
海外不動産購入の手続きとは
1.国によって不動産購入の流れは異なる
まず海外と一口に言っても、当然ながら多数の国が存在します。そこでここでは日本人が比較的不動産を購入することが多いアメリカそしてフィリピンを例にとってあげています。アメリカは日本にとって親しい国ですし、世界でナンバーワンのGNPを持つ国だけに不動産の資産価値も高いものがあります。
フィリピンは発展途上国ですが、日本から距離が近くまた行き来する人も多いため、情報を手に入れやすいメリットがあります。また日本より物価が安いので不動産が購入しやすく、今後の成長も魅力的です。
2.アメリカで不動産を購入する場合の一般的な流れ
アメリカで不動産の購入する時は以下のような流れが一般的です。ただしあくまで一例ですので、業者によって異なることもあります。
①物件情報を入手する
②現地で直接確認して情報収集をする
③購入の意志を伝える
④エスクローを開設する
⑤インスペクションの実施
⑥金融機関を利用する場合は国内の業者との交渉
⑦重要事項説明の実施
⑧米国大使館や公証役場での公証をもらう
⑨物件の引渡しとエスクローの閉鎖
一般的には一度視察を行い、確認の上で国内で購入手続きを実施します。特徴としてはエスクロー口座開設とインスペクションの実施があります。
エスクローは資金管理を行う第三者で、売主と買主の間に介在し、資金管理を行ってくれます。そして同時に専門家がインスペクション、つまり住宅診断を実施して物件に問題がないかを審査します。
またアメリカ国外、つまり日本で物件を購入する時は米国大使館や公証役場で公証をもらいます。アメリカ国外で公証をもらいたい時は同時に外務省の公印証明がなくてはいけません。大使館及び東京、神奈川、大阪の公証役場ではこの公印証明も同時に発行してくれます。
金融機関を利用する時は、日本の金融機関に海外不動産購入用ローンを打診したほうが確実です。審査基準は国内不動産よりも高めです。
3.フィリピンで不動産購入をする一般的な流れ
フィリピンで不動産を購入する時の流れ。こちらも一例です。
①日本国内の業者、もしくは現地の日系業者から情報を仕入れる
②現地で物件を視察する
③予約申込書の提出と申込金の支払い
④小切手支払用の銀行口座を開設
⑤売買契約を結ぶ
⑧フィリピン大使館や公証役場での公証をもらう
⑦物件の引き渡し
フィリピンならではの特徴は、まず手付金として予約申込書提出の際代金の10％以上の現金を支払います。そのため現金を多めに用意しておきましょう。
また、フィリピンでは代金支払いに銀行振り込みよりも小切手を使うことが多いです。小切手支払用に、現地で口座を開設しなければいけません。
売買契約は日本国内からでも可能なので現地まで出向く必要はありません。送付された売買契約書に書名をして送り返します。もちろん現地で行っても構いません。
公証関連の手続きは東京、大阪、神奈川の公証役場であれば、外務省からの公印証明を受けられて便利です。そして大使館に書類を持ち込んで処理してもらいます。
フィリピンでの不動産購入の支払い例では現地の金融機関での融資も利用できます。仲介業者に相談してみると良いでしょう。もちろん国内業者でもオリックス銀行などでローンを利用できます。
4.業者の経歴を必ずチェックする
重要なこととしては、外国の不動産購入では、仲介業者の経歴を必ずチェックする必要があります。
いま、インターネットで調べれば、魅力的な海外不動産物件は山のように出てきます。国内では見ないような高利回りをうたう物件も数多く存在するでしょう。実際に、その国に行けば内情などはつかめるかもしれませんが、それでも外国人には言葉の壁が立ちはだかります。
そのため、諸々のことをお願いする業者が信頼できる業者であるかを見極めてから投資しなければいけません。仲介に入る不動産会社がどの程度の実績を持っているか、また現地での買い付けなどを行ってくれる会社の情報を、仲介会社が情報収集できるかという点に気を配り、仲介に入る会社を選びます。
まれですが仲介会社が詐欺行為を行っていたという事件もあります。慎重に選定を重ねて、仲介の不動産会社を選ぶことが海外不動産投資の成否をわけるといっても過言ではありません。
海外不動産を実際に買うには①
海外不動産購入の手続きには何が必要？
海外不動産投資のリスクと可能性について
